住宅ローン金利1.5％時代に勝つ！変動vs固定シミュレーション完全ガイド
更新:
執筆者河又 翔平 (保有募集人資格:一般課程・専門課程・変額課程)
住宅ローン金利
変動金利
固定金利
借り換えシミュレーション
家計見直し
フラット35
ほけんのAI
目次
住宅ローン金利1.5％時代、まず何が起きている？
2025年4月、住宅ローン金利1.5％台の見出しが紙面をにぎわせています。背景には日銀のマイナス金利解除と10年国債利回りの1.5％前後への上昇があり、固定型の指標であるフラット35の“最頻金利”は1.94％と2％目前です(フラット35金利PDF)。変動型はまだ平均0.4〜0.5％台ですが、市場金利が一定水準を超えれば見直しリスクが高まります。「まだ大丈夫」と油断せず、自身のローン残高と家計の耐久力を早めに点検しましょう。
変動vs固定で押さえる“超基本”
- 1変動型は半年ごとに金利見直し、5年ルール・125％ルールで返済額が急騰するリスクを先送りしている
- 2固定型は契約時の金利が完済まで不変、“金利上昇リスクを保険料として前払い”するイメージ
- 3長期固定の指標は10年国債利回り、上がると翌月の固定金利も連動しやすい
- 4借り換えコスト（事務手数料・保証料・登記費用等）は一般に借入残高の約2〜3％
- 5住宅ローン控除は残高×0.7％、控除額が減るタイミングも総返済額に影響
データで読む固定金利の最新動向
フラット35の2025年4月適用金利は1.94〜3.93％と上限が前月比0.28％上昇し、いよいよ“2％超え”が視野に入っています(ARUHI金利速報)。またリクルート住宅ローン調査では、1年前と比べ10年国債利回りが+0.74％上昇したことが確認できます(リクルート調査記事)。これに対し都市銀行の変動金利は0.4％台を維持しているものの、銀行幹部から「今後は連動引き上げも検討」とのコメントが聞かれ始めました。長期固定は先に動き、変動は後追いで動く—このタイムラグをどう使うかが作戦のカギです。
今の変動金利、すぐ固定にすべき？
残高3,200万円・残期間28年です。変動0.475％で借りていますが、1.5％になったらどうなりますか？
同条件で金利が1.5％へ上昇すると、月返済は約8.4万円→10.9万円に。年間では＋30万円近い負担です。ただし借り換え固定1.7％・諸費用70万円なら、総返済差額は残り期間で△110万円。『いつ上がるか』を読むより、『上がったら困るか』で判断しましょう。
モデルケースで検証：損得分岐点はどこ？
年収600万円・借入額3,500万円・残期間25年で試算すると、変動金利が今後3年で0.5％ずつ上昇し最終2.0％に達した場合、総返済額は約4,830万円。一方、今すぐ固定1.7％に借り換えると総返済額は約4,710万円＋諸費用70万円＝4,780万円。変動が2.0％に到達する前に固定1.7％へロックすれば約50万円得という結果でした。逆に変動が1.5％止まりなら固定への乗り換え損は約35万円。シナリオ別に幅があるため、「どこまでの金利上昇を許容できるか」を可視化することが重要です。
将来の金利高騰が不安なら、保険料を払って固定を買う——発想を切り替えると判断がブレなくなります
タイプ別セルフチェックで迷いを減らす
変動向きか固定向きかは、金利リスク許容度と返済比率で9割決まります。目安として、住宅ローン＋他債務の年間返済額が手取り年収の25％を超えると、変動金利が1％上がっただけで赤字転落リスクが高まります。扶養家族が増える予定、転職や独立を控える人は固定比率を高めるのが無難。逆に独身・共働きでダブルインカム、繰上返済余力が大きいなら変動のメリットを取りに行く選択肢もアリです。
家計防衛術：金利上昇に備える５つの具体策
- 1毎月返済額に＋1万円上乗せして積立、上昇後も家計が耐えられる水準を体で覚える
- 2iDeCoで債券比率を上げる・新NISA成長投資枠で高配当株を保有し“金利ヘッジ”を図る
- 3スマホ・光熱費など固定費見直しで月1万円カット→返済増加分を先に確保
- 4医療・死亡保障を必要最小限にして保険料を年5万円圧縮し、ローン返済へ充当
- 5生活防衛資金として手取り6か月分をネット銀行普通預金にプールし、急な負担増に備える
iDeCo・新NISAで“金利ヘッジ”投資を始める
金利上昇局面は債券価格が下落しがちですが、長期投資では利回り改善というメリットもあります。**iDeCo（個人型確定拠出年金）**なら税控除＋年金資産形成、新NISAなら非課税で高配当株を持つことでインカムを確保。ローン負担増を“投資リターン”で相殺する発想が有効です。商品選びに迷ったら「ほけんのAI」で資産運用に強いFPに相談し、投資とローン返済のバランスを設計しましょう。
手取り年収の20％以内に返済を抑えれば、教育・老後資金も同時進行できる
オンライン無料相談を使い倒すコツ
金利シミュレーションはExcelでも可能ですが、諸費用・控除・団信の差を含めて比較するには専門ソフトが不可欠です。「ほけんのAI」ならAIが一次診断、続けてFPが最新金利を反映した個別プランを提示してくれます。LINE予約で24時間受付、相談満足度は98％。複数行への金利交渉方法や団信の見直しまで聞けるので、時間と手間を節約しながら最適解に近づけます。
まとめ：重要ポイント
- 1固定金利は10年国債利回り上昇を受けて1.94％へ、変動は“後追い”で上がる可能性大
- 2変動が2.0％に到達するシナリオでは、今すぐ固定1.7％へ借り換えで約50万円得になるケースも
- 3金利リスク許容度と年間返済比率25％が、変動か固定かを分ける重要指標
- 4家計防衛策として＋1万円積立・投資による金利ヘッジ・固定費削減をセットで実行
- 5迷ったら『ほけんのAI』の無料相談で、最新金利入りの個別シミュレーションを受けよう
ぜひ無料オンライン相談を
金利上昇シナリオに備えた返済計画を、FPがあなたの家計データでシミュレーション。オンラインだから移動ゼロ・24時間予約OK、費用もゼロ円。複数銀行の金利・団信・手数料を中立比較し、最適な借り換えタイミングと家計防衛策を一緒に設計します。