【2025年9月更新】住宅ローン金利比較｜変動と固定の損益分岐と備え（個別相談可）

いまの焦点は、固定の指標とされる10年国債利回りの1.5〜1.6％台と、民間の店頭金利の動きです。公的データでは、返済期間21〜35年の フラット35 の最頻金利が年1.89％、金利帯は年1.89〜4.28％となっています（(最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】)）。一方、全体の空気感を決める10年国債利回りは足元で1.56％前後（(マーケット情報 国債利回り)）。店頭では、主要行の 変動金利 は概ね0.6〜0.7％台、10年固定は1.8〜2.3％台が見える状況です（(2025年9月 住宅ローン金利一覧)）。また、2025年1月の日銀の追加利上げに伴い短期プライムレートは1.875％へと引き上げられ、変動型は緩やかな後追い上昇が意識されています（(日銀の利上げ、預金や住宅ローンへの影響は？)）。

まずはご自身の残高・返済期間・家計余力を棚卸しし、金利変動の当たり方を定量で掴みましょう。

直近の最頻金利1.89％という水準は、公的レンジ（1.89〜4.28％）の下限付近で推移していることを示します。民間の速報でも、8月から9月にかけて最頻金利が0.02％上昇した足取りが確認できます（(【フラット35】の金利推移)）。固定は市場金利を敏感に先取りし、 固定金利 が先に動いて、遅れて変動が追うのが通例です。この“タイムラグ”は、固定への切り替えや固定比率の引き上げを検討するうえでの貴重な猶予になります。

年収650万円・借入3,500万円・残期間25年で概算します。いま固定1.89％に切り替えると、元利均等の総返済額は約4,392万円、諸費用を70万円と仮定すると合計約4,462万円です。一方で、今後の平均的な変動金利が2.0％で推移したと仮定した場合の総返済額は約4,455万円、1.6％なら約4,242万円となります。つまり、借り換え費用込みで見た“分岐点”は平均金利2.0％前後です。目線として「平均で2％を上回りそうか」で判断軸を持つと迷いが減ります。なお、ここでの数値は元利均等・概算計算に基づき、実際の行の金利タイプ・保障料・繰上返済で上下します。

借り換えの諸費用は、事務手数料（定率型は2.2％程度が一例）、保証料（0〜2％程度）、登記費用や印紙税、繰上返済手数料などを合算し、残高の約2〜3％になるのが一般的です。3,500万円なら70〜105万円のレンジ。仮に月の利払いが1万円軽くなるなら、回収には70〜105カ月（約6〜9年）かかります。費用を見積もり、固定化で得る安心や家計の安定度と天秤にかけて判断しましょう。

変動向きか固定向きかは、金利上昇に対する心理的許容度と、手取り年収に対する返済比率でほぼ決まります。住宅ローン＋他債務の年間返済が手取りの25％を超えるなら、金利1％上昇で赤字化するリスクが高まります。短期で収入が変動しやすい・扶養が増える予定なら固定比率を高める、一方で共働きで繰上返済余力がある・借入期間が短いなら変動のメリットを生かす、といった使い分けが現実的です。

2025年入居分は、対象住宅の条件に応じて年末残高の0.7％を最長13年間控除できる制度設計が維持されています。新築の性能区分で最大控除額が変わるため、購入・借り換えの時期と合わせて確認しましょう（(住宅ローン減税（所得税・個人住民税）)）。ここでいう 住宅ローン減税 は、繰上返済や借り換えの損益分岐に直接影響します。控除の打ち切りタイミングや住民税への振替上限も見落とさないようにしましょう。

例えば新規借入3,000万円・35年・10年固定1.95％と全期間固定1.89％（フラット35相当）を単純比較すると、初期10年の月返済差は1,000円前後にとどまります。差よりも重要なのは、10年後の再選択リスクと事務手数料・団信料の再コストです。将来、再設定金利が2.5％超のシナリオでは全期間固定の方が総返済額で逆転しやすく、逆に低金利が続けば10年固定の乗り換え戦略が生きます。シナリオを2〜3本用意し、数字で納得して選びましょう。

金利比較は表面金利だけでなく、諸費用・保障料・控除・団信の条件差まで網羅してこそ最適解に近づきます。自力での完全比較は骨が折れるため、一次診断はAI、設計は有資格FPという分業で効率化しましょう。弊社のオンラインFP相談は、LINE予約で24時間受付・全国対応などの基本機能を備え、満足度等は公式ページに掲載の実績をご確認いただけます（(24時間365日対応の保険相談窓口)）。複数行の見積もり取得・交渉の段取り、団信の付帯条件の見直しまでまとめて相談できるのが実務的なメリットです。