【2025年11月更新】団信の落とし穴：金利上乗せと支払条件の見極め

2025年9月18日

更新:2025年11月25日

執筆者山中忠 (FP1級・証券外務員一種保持)

この記事の最新の更新

最終改良: 2025年11月25日

最頻金利1.90％と当初引下げの最新反映
ペア型連生の対象範囲と併用不可条件の明記
MUFG試算と除外事由の原典リンクの追補

団信

金利上乗せ

連生団信

全疾病保障

フラット35

就業不能

ワイド団信

団信の現在地：金利より“保障”で選ぶ流れ

住宅ローンの 団体信用生命保険（団信） は、死亡・高度障害に加え、がん、三大/八大疾病、全疾病（就業不能）や介護まで拡張されています。固定金利の代表である フラット35 の2025年11月の最頻金利は年1.90％で推移しており、金利差が小さい局面では“保障の質”が決め手になりやすいのが実感です（一次情報は (最新の金利情報)）。本稿は、家計インパクトと「いつ支払われるか」を軸に、具体例と一次情報リンクで見極めポイントを整理します。

まず押さえる数字と視点

1
自分の借入条件で、上乗せ0.1〜0.5％が月いくら・総額いくらかを試算し、ボーナス併用や繰上返済計画も反映する。
2
同等の保障を個別保険（収入保障・就業不能等）で用意した場合の保険料と、団信特約の上乗せコストを横比較する。
3
「診断で残高0」か「就業不能の継続で月次補填」かなど、支払条件の違いを金額換算し、家計への効き方を比べる。
4
変動/固定の金利シナリオと借換え可能性（費用含む）を並べ、上乗せの回収可能性と不要化リスクを評価する。

金利上乗せの実額：小さく見えて長期で効く

特約の費用は金利に上乗せされるのが一般的です。主要行のパンフ例では、借入2,000万円・35年・基準金利0.50％に疾病保障を付けて+0.15％（年0.65％）とすると月の返済は約1,336円増、+0.30％で約2,695円増、+0.50％で約4,540円増と明示されています（根拠は (疾病保障付住宅ローンパンフレット)）。この 金利上乗せ は事実上の「保険料相当」。得られる保障（診断で一括完済か、就業不能で月次補填か等）と既契約の保険の重複を踏まえて天秤にかけましょう。

全疾病は万能？精神疾患や待機期間は？

全疾病（就業不能）なら原因を問わず安心ですか。うつ病などのメンタル不調で休職しても支払われますか？

多くの約款で精神障害や妊娠・出産は対象外です。さらに「連続◯日以上の就業不能」など待機（免責）期間があり、月次補填は最長1年、その後も働けない場合に残高0といった二段設計が一般的です。加入予定商品の約款とパンフの除外条項を必ず確認しましょう（条件の例は前掲パンフに記載）。

がん団信の落とし穴：診断確定・90日待機・上皮内の扱い

がん団信は「医師の診断確定」で残高が全額/一部免除になるタイプが主流ですが、加入初期の90日間は対象外（待機期間）や「上皮内がんは対象外」といった規定が一般的です。診断で支払われるか、対象外事由は何か、就業不能が必要かなど、パンフや約款で具体条項を確認しましょう（条件例は前掲のパンフレットに明記）。

病名の数より、何を満たしたら支払われるかが重要です。

三大・八大の“就業不能条件”：日数で実効価値が変わる

三大・八大疾病特約は、がん以外（心筋梗塞・脳卒中・生活習慣病など）で「所定の状態が一定期間継続」を支払条件とする設計が目立ちます。免責30日、31日目から月次補填、1年30日超で残高0等の二段構えが典型。条件が60日/180日/365日かで給付到達確率は大きく変わります。設計書の図表で免責日数と補填上限を“数字”で確認し、 支払トリガー を正しく理解しましょう。

ペアローン・共働き世帯の確認リスト

1
連帯債務なら“ペア型の連生団信”の有無と費用（上乗せ相場+0.15％/全疾病連生+0.25％など）を把握する。
2
どちらか一方が該当した時に双方の残債が0になるか、持分や返済割合に関係なく免除されるかを確認する。
3
将来の離婚・持分変更・片方のみ繰上返済の取り扱い（継続可否・再加入可否・費用）を約款/商品説明で事前確認する。
4
共働きの生活防衛として、団信と収入保障保険の役割分担（月次生活費 vs 一括返済）を設計段階で明確にする。

連生の効きどころと“公的固定”の提供状況

共働き・高額借入の弱点（片方が免除でも相手の返済は続く）を補えるのが連生団信です。公的固定金利ローンの団信制度では、連帯債務の夫婦向けにペア型の選択肢が用意され、戸籍上の夫婦に限らず、婚約・内縁・同性パートナーも対象に含まれます。なお、三大疾病等の一部オプションと併用できない条件があるため要注意です（一次情報は (新機構団信の加入要件・保障内容)）。

連生の上乗せは高い？離婚や繰上の懸念は

連生にすると金利負担が大きくなりそう。相場感と、離婚や片方だけ繰上返済したい場合の扱いが気になります。

地域金融機関の公表例では、連生+0.15％、全疾病連生+0.25％、引受緩和型は+0.40％などの水準が見られます（参考: (団信拡充のご案内)）。離婚や持分変更、単独繰上の取り扱いは商品により異なるため、加入前に約款で“できる/できない”を必ず確認しましょう。

健康不安に備える：ワイド団信と審査の順番

高血圧や糖尿病などで一般団信の審査が不安なら、引受基準緩和型（ワイド団信）を選べる金融機関も増えています。上乗せの目安として+0.40％などの公表例があります（参考: (団信拡充のご案内)）。物件の売買契約前に「事前審査（団信の告知含む）→本審査→売買契約」の順で進めると、団信でつまずいて白紙に戻るリスクを抑えられます。

物件先行ではなく、団信の告知を含む審査を先に通すのが安全です。

フラット35×団信“なし”の代替設計（税の注意も）

公的固定金利ローンは団信が任意です。未加入時は借入金利が新機構団信付より年▲0.2％となる運用が明記されています（一次情報は (新機構団信制度に加入しない場合の金利)）。その分、民間の収入保障保険や就業不能保険で住宅費相当をカバーするのが現実的。死亡時の家計資金は「残高に連動する一括返済」か「遺族の月次生活費」か、目的で使い分けましょう。年金形式で保険金を受け継いだ場合の課税は、原則として雑所得（取得費＝相続評価額等の按分）です。詳細は (No.1620 相続等により取得した年金の課税関係) と (No.4123 相続税等の課税対象になる年金受給権) を確認してください。

重複と過不足を避ける設計ステップ

世帯の必要保障額（死亡・就業不能・医療）をライフイベントごとに“数字”で出し、既契約（医療/がん/収入保障）と団信特約の重なりを一覧化。比較見積は「特約込みの総返済額」と「特約なし＋個別保険の総コスト」の2軸で並べると判断が早まります。公的サイトで団信制度やペア型連生の条件を一次確認し、商品横断で“支払条件”の差を読み解きましょう。

制度トレンドの補足：当初引下げと対象拡充

省エネ・耐震等の条件を満たすと当初5年間の金利を引き下げる【フラット35】Sが用意されています。2025年時点の引下げ幅は、ZEHが年▲0.75％、Aプランが年▲0.50％、Bプランが年▲0.25％です（制度概要は (【フラット35】S)）。また、2025年10月以降の資金実行分からは「長期優良住宅に加え、予備認定・管理計画認定マンションでも利用可能」「フラット50の対象見直し」などの制度拡充が公表されています（一次情報は (2025年10月制度改正のお知らせ)）。金利・制度が動く局面ほど、特約の費用対効果と支払条件の精査が重要です。

まとめ：重要ポイント

1
上乗せは“保険料相当”。月額と総額を自分の条件で試算し、個別保険との代替関係まで横比較する。
2
病名の数ではなく“いつ支払われるか”。診断確定/待機期間/就業不能日数/対象外事由を約款で確認する。
3
共働きは連生で“双方完済”も選択肢。対象範囲や不可条件、離婚・繰上時の取扱いは事前にチェックする。
4
団信に入らない選択（年▲0.2％）も。代替保険と税の取り扱いを含め“出口”まで設計する。

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