【2026年2月更新】リバースモーゲージと生命保険｜60代資金の使い分け早見表

老朽化した自宅の改修は“一時金”、介護や生活費の不足は“毎月の赤字”という別の悩みです。ここで役割を分けるのが リ・バース60 と 生命保険。前者は「家を資金化しながら住み続ける」ためのローン、後者は「死亡後の資金や毎月の不足に備える」ための保障です。相続まで視野に入れるなら、生命保険の 相続税非課税枠（500万円×法定相続人）を設計して現金不足のリスクを抑えるのが定石です。この記事は「何にどちらを使うか」を迷わず決めるための実務ガイドです。

満60歳以上が自宅を担保に資金を借り、毎月は利息のみを支払うのがリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】です。2025年1月に全期間固定金利タイプが導入され、このタイプは「ノンリコース型（売却代金が残債に満たなくても相続人へ請求しない）」のみです。融資限度は担保評価額の50/60％（長期優良住宅は55/65％）、上限は8,000万円で所要資金内に限定。生活資金への利用は不可で、改修・建替・住み替え・借換え・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などが対象です。詳細は機構の案内を確認しましょう。(【リ・バース６０】|住宅金融支援機構) 金利環境の前提として、2026年2月の フラット35 は「借入期間21〜35年の最も多い金利が年2.260％」「15〜20年が年1.910％」です。固定金利時代の資金計画の基準として押さえておきたい数字です。(最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】)

耐震改修を行うなら、機構の 耐震改修利子補給 が有効です。自治体の“利用対象証明”が必要で、利子補給の上限金利は令和7年度で年3.3％。耐震に併せた小規模リフォームも、融資額の合計が1,000万円以内なら含められます。70歳以降は利子補給のパターンにより、月々の利息負担が減る、もしくはゼロになる設計が可能（取扱金融機関により異なる）。注意点は、利子補給を使うと自治体の別の補助金が減額されることがある点、そして用途は耐震改修に限られ生活資金には使えない点です。制度の要件と窓口は事前に確認してください。(【リ・バース60】耐震改修利子補給制度のお知らせ)

民間の取り扱いは広がっています。みずほ銀行の「みずほ リ・バース60」は固定金利選択方式（10年・20年）や変動方式を用意し、毎月の支払いは利息のみです。金利は月ごとに見直されるため、固定期間の選び方が家計負担に直結します。(60歳から相談できる住宅ローン みずほ リ・バース60) SBIアルヒも機構と提携して商品を提供しています。金利・掛目（担保評価に対する借入割合）や手数料は金融機関で差があるため、2〜3社で比較し、用途と「退去・売却時の出口」まで確認しましょう。(リ・バース60 | SBIアルヒ 住宅ローン) 月々の負担感をつかむには、例えば「年3.0％で1,000万円借入→毎月利息約25,000円」「年4.0％→約33,000円」と、家計に落とし込んで試算すると判断が早くなります。

利息は毎月支払うため、改修後の家計に無理がないかの確認が第一です。退去や売却時には元金を一括返済するため、売却価格と残債の差をノンリコースでどう扱うか（不足分免除＝税務上は債務免除益として所得税等の対象となる可能性）を理解しておきましょう。連帯債務者でない配偶者は、契約者死亡後最長3年間の“物件処分留保”があり、期日までの一括返済ができない場合は退去が必要になります。用途は生活資金不可、介護の毎月費用は保険や資産設計で補うのが原則です。

死亡後の葬儀費や納税資金、相続の偏り調整には 生命保険 が本領を発揮します。死亡保険金には「500万円×法定相続人」の 相続税非課税枠 があり、現金に弱い相続の備えを効率化できます。誰にいくら渡すか（受取人と割合）を生前に決めておくと、揉め事の予防にもなります。取り扱いの正確な確認は国税庁のQ&Aが便利です。(No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金)

担保評価が2,000万円の戸建てで耐震改修500万円を想定。融資は評価額の50％＝1,000万円まで可能な前提なら、500万円は十分射程に入ります。金利が年3.0％なら、月々の利息は概ね12,500円／500万円、25,000円／1,000万円の目安。利子補給の対象であれば70歳以上は負担ゼロとなるパターンもあり得ます（取扱により相違）。毎月の利息負担と将来の元金一括返済（売却または相続人の一括返済）まで、家族で数字を共有してから着工を決めましょう。

判断は“資金の性格”で分けるのが近道です。一時金が必要（耐震・住み替え・借換え）ならリ・バースモーゲージ、毎月不足（介護・生活費）なら保険・年金・取り崩し。家を残したいか、住み続けたいか、住宅の担保評価は十分か、相続人の数と希望はどうか。これらを家族で共有し、必要なら遺言や信託で“家と現金のバランス”を見える化しておくと、意思決定がぶれません。

機構公表の直近データでは、2025年7〜9月の申請戸数316戸・付保実績戸数271戸・実績金額37.8億円と、前年同期を下回りました。資金使途の構成は戸建リフォーム35.4％、注文住宅29.4％、借換え12.7％、新築マンション11.7％、中古マンション6.0％。平均の資金計画は所要額2,765万円、融資額1,415万円、毎月支払額4.2万円の目安です。全期間固定金利タイプはノンリコースのみの取扱いである点が特徴として明記されています。(【リ・バース60】の利用実績等について（2025年7月～9月分）)