相続登記義務化で負債化回避！終身保険×空き家リスク対策

2024年4月に始まった 相続登記義務化 により、実家の名義変更を放置すると3年後に10万円以下の過料リスクが発生します。加えて、総務省の最新調査では全国の空き家が900万戸・空き家率13.8％と過去最高を更新しました（(住宅・土地統計調査速報)）。この流れを受け「親の家＝資産」が、固定資産税や修繕費を抱える“負債”になりかねません。本記事では、解約返戻金や死亡保険金が使える 終身保険 を活用し、空き家リスクを最小化する実践策と オンラインFP相談 の使い倒し方を解説します。

改正不動産登記法では、被相続人の死亡を知った日から 3年以内 に所有権移転登記を申請する義務が課されました。正当な理由なく怠った場合は 10万円以下の過料 が科されます（(法務省Q&A)）。また、遺産分割が成立した場合は「分割成立日から3年以内」に改めて登記する必要がある点も要チェックです。

総住宅数は6,502万戸に対し空き家は900万戸で30年間で2倍に増加。空き家率は13.8％ と過去最高となりました（同上統計）。人口減少が続く地方では賃貸・売却ニーズが限られ、 固定資産税を払いながら管理だけが残る“負債化サイクル”が顕在化しています。

2023年改正空家対策特措法で「管理不全空家」に指定され勧告を受けると、住宅用地特例が外れ 翌年度から固定資産税が最大6倍 に跳ね上がります（(アキサポ解説)）。例えば土地評価額1,500万円・現行税額15万円/年の物件が、勧告翌年から90万円へ増税される試算も。放置では済まない金額です。

終身保険 は一生涯の死亡保障を備えつつ、責任準備金の積み立てにより解約返戻金が形成されます。返戻率は払込期間終了前後で100％を超える商品が多く、例えば払込満了後10年で返戻率110～120％となるケースも（(保険のトリセツ)）。『払込完了＝親が80歳』を想定すると、ちょうど実家の本格修繕や取り壊し費用が必要になるタイミングと重なります。

モデル：夫35歳・妻33歳、夫の両親70歳・持家（評価額1,800万円／土地1,200万円・家屋600万円）。

夫名義で月2万円・60歳払込終身保険（保険金1,000万円・返戻率払込完了時105％）を契約。

支出試算： ・相続登記費用 約15万円 ・家屋解体費用 150万円（木造30坪×5万円） ・登記後売却までの固定資産税 15万円／年 →合計180万円＋税負担に備え、払込完了時の解約返戻金約500万円をプール。

売却が成立すれば解約返戻金はそのまま老後資金へ回せる“可逆型”設計です。

とはいえ、返戻率・為替リスク・税制適用など商品差は大きく、ネット情報だけで最適解を見極めるのは困難です。弊社の 無料オンラインFP相談 なら、LINE予約→Zoom面談30分からOK。家計表や相続予定資産のメモを共有すれば、登記・保険・売却シミュレーションを同時に“見える化”できます。

・固定資産税納税通知書（評価額と土地面積がわかる） ・終身保険の設計書または保険証券（返戻率と払込期間を確認） ・家系図メモ（相続人・法定相続分を整理） これだけ揃えれば、FPが具体的節税額と必要保障額を即試算できます。